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도시개발사업의목적

  • 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하고 쾌적한 도시환경의 조성과 공공복리증진에 기여함을 목적으로 한다. (도시개발법 제 1조)

도시개발사업의정의

  • 도시개발구역안에서 주거·상업·산업·유통·정보통신·생태·문화·보건 및 복지 등의 기능을 가진 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행사는 사업 (도시개발법 제 2조 제 1항 제 2호)
  • 기존 시가지의 낡은 부분 교체 및 새로운 시가지 형성을 위한 도시적 용도로 일정규모 이상 개발하여 토지의 이용 효율화 및 쾌적한 환경 조성
  • 종전의 단순한 주거, 상업기능 부여에서 산업, 유통 등의 복합 단지를 조성하여 쾌적하고 환경친화적인 주거지 및 자족기능 갖춘 단지조성 가능

도시개발법 재정경과

  • 도시개발은 주택단지개발, 산업단지개발 등과 같은 단일 목적의 개발방식으로 추진되어 신도시의 개발 등 복합적 기능을 갖는 도시를 종합적 체계적으로 개발하는데는 한계가 있었는 바, 종전의 도시계획법의 도시계획사업에 관한 부분과 토지구획정리사업법을 통합 보완하여 도시개발에 관한 기본법으로서 도시개발법을 제정함으로써 종합적 체계적인 도시개발을 위한 법적 기반을 마련하는 한편, 도시개발에 대한 민간부문의 참여를 활성화 함으로써 다양한 형태의 도시개발이 가능하도록 하였다.

도시개발 전후 시행예시도

도시개발 전후 싱행예시도

도시개발사업의 면적규모

  • 도시개발구역의 지정대상면적은 도시계획구역안과 구역 밖으로 구분된다.(영 제2조제1항)
  • 도시계획구역 안의 경우
    • 주거지역 및 상업지역은 1만㎡ 이상
    • 공업지역은 3만㎡ 이상
    • 자연녹지지역에서는 건축물의 건축을 위한 경우 1만㎡ 이상
    • 자연녹지지역인 경우에는 광역도시계획 또는 도시기본계획상 개발이 가능한 지역에만 지정하여야 한다.
    • 생산녹지지역 또는 보전녹지지역을 불가피하게 도시개발구역에 포함시키고자 할 때에는 도시 계획으로 먼저 용도지역을 자연녹지지역으로 변경한 후에 도시개발구역을 지정하여야 한다.
  • 도시지역외의 지역은 30만㎡ 이상

사업방식의기준

사업방식의기준
구분 기준
수용 또는 사용방식

당해도시의 주택건설에 필요한 택지 등의 집단적인 조성 또는 공급이 필요한 경우

환지방식

대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환·분할 기타의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치·변경이 필요한 경우 또는 도시개발사업을 시행하는 지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비해 현저히 높아 수용 또는 사용하는 방식으로 시행하는 것이 어려운 경우

혼용방식

도시개발구역으로 지정하고자 하는 지역이 부분적으로 위의 경우에 해당하는 경우

환지계획

환지계획
수용 또는 사용방식(매수방식) 환지방식
  1. 국가 또는 지방자치단체

  2. 정부투자기관(한국토지공사/대한주택공사

  3. 한국수자원공사/농업기반공사/한국관광공사/
    한국철도공사)

  4. 지방공사

  5. 토지소유자(토지면적의 2/3이상 소유자), 조합

  6. 수도권정비계획법에 의한 지방이전법인

  7. 건설산업기본법에 의한 일반건설업자
    (토목공사업 및 토목건축공사업)

  8. 제1~6호 해당자 2 이상이 도시개발사업을
    목적으로 출자하여 설립한 법인

  • 토지소유자 또는 조합
  • ※ 1항의 규정에 불구하고 다음 경우 지정권자가 사업시행자를 지정함
  • 토지소유자 또는 조합이 시행자 지정을 신청하지 않거나 신청내용이 위법부당 할 경우
  • 지방자치단체장이 집행하는 공공시설공사와 병행하여 시행할 필요가 있을 때
  • 지방자치단체 등의 시행에 동의한 때(면적:1/2, 토지소유자:1/2) 《시행자 범위》
  • 한국토지공사, 대한주택공사, 지방공사, 신탁회사

도시개발계획 지정단계

  1. 도시개발 구역 지정 제안(법11조)
    • – 기초 조사서 작성
    • – 구각, 지자체, 조합제외
    • – 토지 면적의 2/3이상 등의 필요(국공유지 등의 포함)4호~7호 시행자
    • – 건교부 지정 대상은 건교부에 제안
  2. 도시개발 구역 지정 제안(결과통보)
    • – 제안서 검토, 주민 공람 및 의견청취(공청회)
    • – 시도시계획위원회 자문
    • – 3개월 이내 수용 여부 통보(령 제 19조 제3항)
  3. 도시개발 구역 지정 요청(법 제 3조)
    • – 개발계획, 토지적성평가, 교통성, 환경성, 사전 재해영향성검토,광역교통개서 대책
    • – 환지방식 : 면적2/3이상, 소유자수 1/2동의
    • – 집단환지지정 신청 : 개발계획 수립 전 60일간의 기간 접수
    • – 구역지정 후 개발계획 수립가능(자연녹지, 생산녹지, 도시지역외 지역,주,상 공업지역 면적 30%이내, 균형발전을 위하여 주앙행정기관 의장과 협의
  4. 도시개발 구역 지정의 해제(법 제 10조)
    • – 구역지정+개발계회 : 3년내 실시계획미신청 공사완료(현지처분)공고일
    • – 구역지정, 분리시 : 구역지정 후 2년내 계획 미수립
    • – 계획고시 후 3년내 실시계획 미신청시 (330만㎡이상 :5년)

실시계획인가단계

  1. 조합설립인가 신청 및 인가(조합 시행시)
    • – 7인이상정관 작성-지정권자에게 신청
    • – 면적2/3이상, 소유자 총수1/2이상동의
    • – 설립인가 후 30일 이내 설립등기
  2. 사업시행자 지정 신청(법 제 11조)
    • – 사업계획서, 자금조달계획서, 규약, 정관, 시행규정
    • – 환지 방식의 사업 시행자 : 토지소유자, 조합
    • – 지자체등(지자체,토공,주공,지방고사,신탁회사)의 환지방식 시행 조건
    • – 소유자, 조합의 6월 이내 시행자 지정 미 신청 시지자체에서 집행하는 공공시설과 병행 시행 시국공유지 제외한 면적의½ , 소유자수의½ 이상이 지자체등의 시행 동의시구역지정신청과 병행 신청 가능
  3. 각종 영향평가 협의(환경,교통,재해등에 관한영향평가법 제17조)(수도권 정비계획법 제19조)(에너지 이용합리화법 제8조)
    • – 기본설계, 토질조사, 영향평가서(초안, 본보고서, 검토서 등)
    • – 환경 : 25만m⁴,교통 : 10만m⁴, 재해 : 30만m⁴이상(실시계획인가 전
    • – 인구 : 100m⁴이상(공업용지포함시 : 30만m⁴(실시계획인가 전)
    • – 에너지 :30만m⁴(민간 : 60만m⁴), 공업 :30만m⁴(실시계획인가 신청 전)
  4. 실시계획 인가 신청(법 제17조)
    • – 기본(실시)설계, 지구단위계획 작성, (가환지작성 필요-환지방식)
    • – 사업비, 자금조달계획서, 규약 규정 등, 부담률 계산서 작성
    • – 기존+신설 공공시설 조서 및 도면(행정청)
    • – 용도폐지 국공유지 재산 2개 기관 평가서(비행정청 시행시)
    • – 신설 공공시설조서, 도면, 설치비용 계산서(비행정청 시행시)
  5. 실시계획 인가 및 고시(법 제17조, 18조)
    • – 관계기관 협의 : 30일내 의견제출(인 허가의 의제처리 사항 포함)
    • – 관보, 공보에 고시(국토계획법에 의한 지구단위 계획 고시)
    • – 환지방식 : 관할 등기소 통보, 제출
    • – 인허가의 의제(30종_처리 : 관계법률에 의한 고시된 것으로 봄.
    • – 관계 서류 사본 송부 : 시장, 군수-14일간 공람

사업시행단계

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토지수용권의 부여 : 제21조

  • 현지계획의 작성 및 공람(입체환지-60일간접수)
  • 환지설계(시행자)28조

토지상환채권의 발행 : 제22조

환지계회의인가 (시장, 군수,구청장) 및 지정

이주대책 수립 : 제23조

공사 착공 및 공사 완료 (확정측량)

  • 조성토지의 공급계획 : 제25조
  • (선수금:제24조)
  • 공공시설관리청 합동검사 (준공30일전)
  • 지침 5-9-1

공사 착공 및 완료

  • 준공검사 (시행자-지정권지)
  • 제39조 3항
  • 공공시설관리청 합동검사(준공30일전)
  • 지침 5-9-1

고역지정실시환지계획(변경)

  • 준공검사(시행자-지정권가):제49조
  • 제49조
  • 환지처분공고 (준공검사 후 60일 이내)
  • (시행자):제39조 5항
  • 공사완료 공고(지정권자)
  • 제50조

등기소통지(공고후 14일이내) 등기 촉탁,신청

  • 청산금의 징수, 교부(소멸시효-5년)
  • 제45조

보상절차도

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보상의종류 및 보상금액 산정방법

보상관련법

  • 도시개발법
  • 공익 사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 (이하 “공익사업법” )

보상의 종류

보상액 산정(공익사업법 제68조)

  • 본 사업은 환지방식으로 도시개발법과 공익사업법을 일부 준용하여 보상을 하게 되며, 주거이전비, 이사비용 외에 별도의 이주대책 수립이나 이주정착금 지급은 하지 않습니다.

보상액 산정(공익사업법 제68조)

  • 지장물건 등에 대한 보상가격은 기본조사를 바탕으로 작성된 보상물건조서를 기초로 하여『부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률』에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균한 금액입니다.

건축물 등의 보상(공익사업법 시행규칙 제33조)

  • 요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액이 결정되고 이전이 현저히 곤란하거나 이전비가 취득가격을 초과한 경우에는 취득가격으로 평가하여 보상합니다.

과수 및 입목 등의 이식보상(공익사업법 시행규칙 제37조 내지 제39조)

  • 과수는 공익사업법 시행규칙 제37조(과수등의 평가)2항의 규정에 따라 이식이 가능한 과수 또는 이식이 불가능한 과수로 구분하여 평가하며 이식가능성·이식적기·고손율 및 감수율 등을 참작하여 평가한 금액으로 보상합니다.
  • 묘목은 상품화 가능여부, 이식에 따른 고손율, 성장정도 및 관리상태등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상합니다.
  • 입목에 대하여는 벌기령(산림 자원의 조성 및 관리에 관한 법률 시행규칙 별표3의 규정에 의한 기준 벌기령)·수종·주수·면적·수익성 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상합니다.

분묘에 대한 보상(공익사업법 시행규칙 제42조)

  • 유연분묘에 대한 보상액은 감정평가에 의해 산출된 보상금을 지급합니다. 분묘 연고자는 유성구 도시개발과(도시정비담당)로 연고자 신고를 한 후, 유성구 주민복지서비스과 (노인담당)에서 분묘개장신고필증을 교부 받아 분묘를 개장 및 이전하고 필요서류를 제출한 분에게 감정평가한 보상금을 지급합니다.
  • 분묘이전은 사업추진일정을 감안하여 자진 완료하여야 하며 연고자가 없는 무연분묘는「장사등에 관한 법률」에 따라 유성구청 도시개발과에서 법적절차를 거쳐 임의 개장합니다.

영업의 손실등에 대한 보상(공익사업법 시행규칙 제45조 내지 제47조)

  • 보상기준일(2005.12.27)이전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업, 다만 무허가건축물 등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 보상기준일 1년 이전부터「부가가치세법」 제5조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업으로, 보상기준일 전에 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업을 본 사업시행으로 인하여 휴업하는 경우, 휴업기간(원칙: 개월 이내)의 범위 내에서 휴업기간중의 영업 손실액과 시설이전비 등을 평가한 금액으로 보상하며, 폐업보상 대상으로서 영업의 폐지는 2년간의 영업이익(개인영업인 경우에는 소득을 말함)에 영업용 고정자산·원재료·제품 및 상품 등의 매각 손실액을 더한 금액으로 평가한 금액을 보상합니다.

농업의 손실에 대한 보상(공익사업법 시행규칙 제48조)

  • 보상액은 보상기준일(2005.12.27)에 편입된 농경지에 대하여는 “토지보상법”에 따라 통계청이 매년 조사·발표하는 농가경제조사통계에 의하여 산출한 도별 연간 “농가평균 단위경작 면적당 농작물 총수입”의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 지급합니다.
  • 자경농지가 아닌 농지의 영농손실액은 실제 경작자에게 지급합니다. 다만, 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민인 경우에는 소유자와 실제의 경작자가 협의하는 바에 따라 지급하며, 협의가 되지 않으면 소유자와 경작자에게 각각 50%씩 보상합니다.
  • 영농손실액을 보상하지 않는 경우

     ① 보상기준일(2005.12.27) 다음날 부터 농지로 이용되고 있는 토지
     ② 일시적으로 농지로 이용되고 있는 토지 또는 불법형질 변경 토지로서 농지로 이용되고 있는 토지
     ③ 타인 소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지
     ④ 농민(농지법에의한 농업법인 및 농업인을 말함)이 아닌자가 경작하고 있는 토지
     ⑤ 토지에 대한 보상 이후 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용하는 토지

축산업의 손실에 대한 보상 (공익사업법 시행규칙 제49조)

  • 영업손실보상을 준용(휴업손실액, 시설이전비, 가축운반비)하여 보상 하며 기준마리 수 이하인 경우에는 시설 및 가축 이전비만 지급합니다
  • 기준마리 수(닭 200마리, 토끼·오리 150마리, 개·돼지·염소 20마리, 소 5마리, 사슴 15마리, 꿀벌 20군을 말함)이상의 가축을 기르는 경우
  • 기준마리수 미만의 가축을 기르는 경우로써 가축별 기준마리수에대한 실제 사육마리수의 비율의 합계가 1이상인 경우
  • 축산법 제20조의 규정에 의하여 신고한 부화업 또는 종축업

주거이전비 등의 보상(공익사업법 시행규칙 제54조)

  • 건물소유자 (주거이전비, 이사비)
    • 거주한 자로서 본 사업시행으로 인하여 이주하는 자. 다만, 건축물소유자가 실제 거주하고 있지 아니하거나 ‘89.1.25 이후 건축된 무허가 건축물에 거주한 자는 제외.
    • 지급금액 : 가구원수에 따라 산정한 2월분의 주거이전비 (통계청이 조사·발표하는 도시가계조사통계의 “근로자 가구의 가구원수별 월 평균가계 지출비”를 기준으로 산정)와 이사비(가재도구 등 동산의 운반에 필요한 실비이며 점유면적에 의하여 차별지급)
    • 지급시기: 사업지구 밖으로 이주하고 주민등록 이전 확인 후 지급.
    • 건물의 소유자와 세입자가 직계존비속 관계이고 동일한 주거공간을 향유하고 있는 경우에는 주민등록상 독립세대를 이루고 있더라도 가족의 일원으로 보아 이중 지급하지 않음.
  • 세입자 (주거이전비, 이사비)
    • 대상자 : 보상기준일(2005.12.27) 당시 3월 이상 사업지구내 거주한 자로서 본 사업시행으로 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자 다만, 무허가 건축물 등에 입주한 세입자로서 보상기준일 (2005.12.27) 당시 1년이상 사업지구에 거주한 세입자는 해당됨
    • 지급금액 : 가구원수에 따라 산정한 4월분의 주거이전비 (통계청이 조사·발표하는 도시가계조사통계의 “근로자 가구의 가구원수별 월 평균가계 지출비”를 기준으로 산정)와 이사비(가재도구 등 동산의 운반에 필요한 실비이며 점유면적에 의하여 차별지급)
    • 지급시기: 사업지구 밖으로 이주하고 주민등록 이전 확인 후 지급.

보상금 지급절차

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환지계획수립시행절차

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